非凡的假设是评估师假定为真实但却无法知道的东西。非凡的假设包含不确定性，因为它可能是真的，也可能不是真的。如果假设被发现是错误的，它可能会影响估价师的意见和结论。继续阅读，了解非凡假设的定义、何时应该使用它，以及过度使用非凡假设的情况。
非凡的假设定义
USPAP将特别假设定义为“在分析中使用的不确定信息，如果被发现是错误的，可能会改变评估师的意见或结论，截至生效日期的特定分配假设。”在USPAP的评论中，它指出“不确定信息可能包括主体财产的物理、法律或经济特征;或物业的外部条件，例如市场条件或趋势;或者在分析中使用的数据的完整性。”
什么时候假设是不寻常的?
大多数评估都包含假设。例如，一个评估师完成了对住宅的观察，发现没有容易观察到的建筑缺陷。评估报告包括工作范围，描述观察水平，并说明评估师不是家庭检查员。评估是基于一个一般的假设，即该财产没有任何不可观察到的建筑缺陷。例如，评估师不需要拆除石膏板来确定框架是否正确构建。
特别假设不同于一般假设，因为评估师知道存在可能影响价值的条件。通常，它涉及一个评估师不是专家的领域。如果鉴定人在住宅中观察到轻微沉降，那么鉴定人将在报告中披露观察到的轻微沉降，并包含一个特别的假设，即评估不是基于结构缺陷(即，观察到的沉降不是结构完整性失效的结果)。然而，评估师没有专业知识来确定解决方案是否为结构完整性缺陷。因此，如果假设是错误的，并且实际上存在结构性缺陷，那么假设就会影响价值。
在标准化的GSE评估报告中，基于条件或缺陷不需要修改或修复的特殊假设，评估师可以在评估需接受以下要求检查的方框中打勾。评估师指出，观察到的结算应由家庭检查员、结构工程师或其他有资格的专业人员完成检验。然而，除了FHA和VA评估任务，评估师不需要建议检查。贷款机构的审查员(或承销商)需要做出这一决定。
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过度使用不寻常的假设
一些估价师经常在他们的报告中使用一些不寻常的假设作为限制责任的手段。例如，估价师可以基于一个特殊的假设进行评估，即标的房产符合当地的分区条例。如前所述，只有当评估师注意到或意识到潜在的问题时，才应该使用特殊假设。否则，它是一个一般的假设，很可能包含在限制条件和假设或评估工作范围的说明中。
评估师可能会在每次完成的评估中披露这一关于分区的特别假设，因为她不想为任何违反分区规定的行为承担责任，例如现有的物业不符合最低退让要求。然而，估价师的工作范围不包括对物业进行调查，以确认该物业符合分区的限制要求。因此，评估报告没有必要包含关于物业分区符合性的特别假设，除非评估师在完成对物业的观察时发现了一个潜在的问题，或者在完成对主题物业的研究时发现了一个潜在的问题。
评估师应该只在必要的时候使用特别假设，而不是作为赔偿责任的手段，或者更糟的是，作为赔偿没有为评估任务进行适当的研究和尽职调查的手段。
例子:占地面积小的三单元公寓楼
估价师梅丽莎·汤恩(Melissa Towne)正在评估一栋签约出售的三单元公寓楼。这座建筑有近80年的历史，在上世纪60年代中期被改建为三个居住单元，很久以前，这座城市在1974年开始实行分区制度。
该房产位于一个R-6中等密度住宅区，每个地块最多可容纳四个单元。该项目占地9000平方英尺。目前的分区用地法规要求每个居住单元的用地面积为3500平方英尺。
这一规定对房产及其价值有何影响?
该物业目前的使用是可以接受的，因为根据旧的分区法，它是“祖父级的”。如果建筑被大火摧毁，可能会有重建能力的担忧，但这种担忧的程度将因管辖区而异。可能是建筑和分区部门不能(或不会)对继续使用给出一个明确的答案，但表明分区“很可能”会允许祖父级的使用继续。在任何情况下，在这种情况下，评估师假定目前的不合格使用将被允许继续。要做到这一点，她必须在报告中写一个特别的假设，说明评估报告中的价值意见是基于这种不合格的使用将被允许继续的假设。
一个特别假设评论的例子可能类似于这样:
“根据当地分区法规，主体目前的使用被认为是继承不符合规定的使用。受试者R-6分区指定的场地要求是每个居住单元的场地面积为3500平方英尺，或就受试者而言，为10,500平方英尺。目标的建筑面积是9000平方英尺。目前作为三单元住宅物业的使用存在于分区法规的实施之前。因此，根据分区法规，该使用被允许继续，直到该使用被清空[在分区法规中指定的期间]为止。
“该评估和由此产生的价值意见是建立在一个特殊假设的基础上的，即继承的不合格使用将被允许继续。使用这种不寻常的假设可能会影响分配结果。如果发现假设是错误的，评估师保留重新考虑价值结论的权利。”1
进一步阅读:披露例子:特别假设
参考
- 洪德罗斯学习，基础评估程序，第4版，2020年。
